1万円からできる小口の不動産投資「TATERU FUNDING」の勝算

アパート経営への門戸を切り拓く

1万円からできる小口の不動産投資「TATERU FUNDING」の勝算

さまざまなクラウドファンディングやソーシャルレンディングが登場する中、2016年6月からスタートした株式会社インベスターズクラウドの「TATERU FUNDING」。小口資金でできる不動産投資型のクラウドファンディングです。

「ネット×リアル」で、業界内では先進的な取り組みを行っている同社が、不動産クラウドファンディング事業に進出した意図は何なのでしょうか。

TATERUの戦略とクラウドファンディング事業の勝算について、同社執行役員の村上哲也氏に話を聞きました。


小口出資で、不動産投資への入り口に

——まず、村上さんの経歴と「TATERU FUNDING」を含む現在のお仕事についてうかがえますか?

村上氏:9年前当社に入社し、最初は福岡本社(現福岡支店)で施工管理、その後名古屋支店に転勤になり、5年間で支店長などの仕事を経験しました。2014年に会社の上場準備をするために企画統括本部(現経営企画室)に入り、2015年に東京証券取引所マザーズ市場に上場。その後クラウドファンディングの担当になり、現在に至っています。

現在は、3つの本部を担当する執行役員を務めています。ひとつめは、九州地区のTATERU第3本部、2つめは、顧客管理本部、3つめがこのクラウドファンディング本部です。もともと経営企画室で新規事業の立ち上げをしようと考えていた中のひとつの事業が、この「TATERU FUNDING」でした。

当社の事業には、アプリではじめるIoTアパート経営を提案するTATERU事業がメインとなり、そのほかに、ネットで定額リノベーションを提案するスマリノ事業、IoT機器の開発でIoT賃貸住宅を提供するIoT事業、安心・安全な民泊・宿泊サービスを提供する民泊事業があります。それに加えて、このクラウドファンディング事業ができました。

——貴社がクラウドファンディング事業「TATERU FUNDING」を始めたのは、どのような意図からなのでしょう?

そもそもTATERU事業とのシナジー効果を求めて始めた事業で、不動産を対象にクラウドファンディングで小口化した商品に投資してもらうことで、不動産投資の仕組みを理解してもらい、アパート経営のきっかけにしてもらいたいという目的で始めました。

小口投資で不動産投資のシミュレーションをしてもらい、自分が実際に不動産オーナーになったらどうなるのかをユーザーさんに体験して欲しかったんです。将来のオーナーさんを育て、不動産投資に少し興味を持っている方の入り口になる商品という位置づけです。

実際に「TATERU FUNDING」の出資者から、TATERUのアパートの販売実績が7棟ほどあります。まさに「TATERU FUNDING」をやってみて、アパート経営の仕組みを理解したから購入に踏み切ったという方々です。

事業部を立ち上げたのが2016年4月。2016年6月から1口10万円で、不動産投資に特化したクラウドファンディング「TATERU FUNDING」をスタートさせました。そして、より多くの方に不動産投資を体験していただくために、2017年9月からは1口1万円とさらに小口で投資できるようにしました。

——クラウドファンディング事業とTATERU事業は、どのようにリンクしているのですか?

クラウドファンディング用の物件は、TATERUのお客さまに販売する土地・建物プランのラインナップの中から私たちが選んでいます。クラウドファンディング物件では、まず当社の資本で物件を建てて、入居者が入ってからクラウドファンディングの出資の募集を開始します。募集は最初の1回だけで、3カ月〜1年の運用後配当を付けて償還します。

運用終了後には物件をTATERUの会員になっている方などに売却することを前提としています。2016年のスタートからこれまでに9棟の物件を扱いましたが、すべて売却もしくは売却予定となっています。土地・建物プランを選ぶ場合は、運用終了後に販売するという出口を意識しつつ選んでいます。

クラウドファンディングでスタートした物件を、運用後に購入するメリットは、すでに立ち上がって入居者も入っているので、すぐに家賃が入ってくるところと仲介手数料がかからないところです。物件も入居状況も見て決められるのもいいと思います。ただし、初期にかかった費用が加算されるので、新築物件に比べると少し高めの設定にはなりますね。

——出資したいという方が多いと聞きましたが。

最初は先着順で受け付けていたら、あっという間に売り切れてしまったので、今は土・日を入れた5日間を申込期間とし、抽選形式にしています。倍率がいちばん高かったのは福岡の6号ファンドで、9.54倍の倍率でした。1号ファンドから8号ファンドを平均すると、倍率は3.5倍くらいですね。

出資額の上限なし、解約時の手数料なし、投資対象物件を特定可能

——「TATERU FUNDING」の仕組みを教えてください。

「TATERU FUNDING」は、当社が建築施工したデザインアパートやIoTアパートをはじめ、今後は民泊物件なども運用資産に組み入れ、1口1万円から投資できる商品です。仕組みとしては、不動産特定共同事業法によりつくられた投資商品になります。

当社で所有している土地・建物に対して、お客さまと当社で資金を出し合って運用するわけです。お客さまは優先出資者(利益の分配が優先される)として当社と匿名組合契約を結び、出資金を払い込んでもらいます。当社は劣後出資(物件ごとの配当利回りまで優先出資者に分配した後に利益が残ったら分配される)として払い込み、出資金合計額で運用資産を取得します。その資産から得られた利益が、出資者に分配されるという仕組みです

——1口1万円だそうですが、いくらまで買えますか?

出資金は1口=1万円で、特に上限は決めていません。毎回50万円ずつ入れるお客さまや、大きな金額を入れるお客さまもいらっしゃいます。出資額のボリュームゾーンは、だいたい100万~200万円くらいですね。

物件によってリターンも違うので、「TATERU FUNDING」のアプリにある物件情報と合わせて見ていただければ、償還が終わった物件に関しては、実際の運用がどうだったかという情報も見られます。

——元本割れのリスクはありますか? 投資するとどれぐらいの利益が見込めるのでしょう。

元本を保証するものではないので、元本割れする可能性はあります。しかし、かなりリスクを抑えた仕組みになっています。たとえば、全部で1億円の物件があった場合、お客さまに出資していただく優先出資の部分が7000万円、当社が出資する劣後出資が3000万円だったとすると、運用資産の評価額が下がった場合、下落額は劣後出資者である当社が出資した部分から目減りするので、運用資産が7000万円以下の評価額にならない限りは、元本に影響はありません。ただし、3割以上減った場合には、元本が減ることもあります。

これまでの例でいうと、だいたい3~5%の利回りの商品があります。ただ、長い期間持つとリスクが上がっていくので、リスクを減らすために、5号ファンドからは運用期間を3カ月にしています。100万円を3%で3カ月運用した場合、100万円×(3%×3カ月/12カ月)=7,500円。ここから税金が20.42%、1,532円を引いて、約6,000円が利益となります。

——途中解約や手数料はどうなっていますか?

運用期間は3カ月ですが、いったん出資したあとも手数料無料で解約ができます。一般的には不動産は流動性が低くなりますが、「TATERU FUNDING」は流動性を確保しました。解約の申し出から約2週間以内に解約金が口座に入ります。出資金を振り込む際の手数料だけお客さまの負担ですが、解約時の手数料は不要です。

——その他、「TATERU FUNDING」の特徴はありますか?

「TATERU FUNDING」は、対象物件の住所が明示されています。直接見に行くこともできて、よりオーナー気分が味わえます。

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