2件ある投資物件、築古と築浅どちらから返済すべき?

FPの家計相談シリーズ

2件ある投資物件、築古と築浅どちらから返済すべき?

読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。今回は花輪陽子氏がお答えします。


都内で2件ほどマンション投資をしているのですが、完済の順番で悩んでいます。返済期間は同じです。
A:築40年、負債残高1,000万円、金利2.75%、フルローン
B:築15年、負債残高1,400万円、金利2.275%、頭金450万円
セオリーは高金利で残債額の少ない築40年の方から完済していくのがいいのでしょうが、築年数が気になり、本当にセオリー通りでいいのか迷っております。どうかアドバイスよろしくお願いします。

〈相談者プロフィール〉
・女性、45歳、既婚、子ども1人
・職業:会社員
・居住形態:持ち家(戸建て)
・手取りの世帯年収:1,000万円
・毎月の支出目安:20万円

花輪:ご相談ありがとうございます。

基本はセオリー通りの返済を

不動産投資の借り入れの返済ですが、借金返済の基本はセオリー通り金利が高いものからの返済でよいと思います。

繰り上げ返済をしておいて、高く売れれば差分はキャッシュとして戻ってきます。売却代金が投資用ローンの残債を上回る場合、買主から受け取ったお金を返済に充て、残っているローンを完済してから引き渡すことになります。

もし、残債を払ってもなお売却代金が手元に残れば、手続きにかかる諸費用や物件を購入する際の資金に充てることもできます。

余裕があるならまんべんなく返済を

他が同条件であれば、基本的に利回りの高い方が売れやすいですから、築年数が浅い方の残債を減らしておくのも手ではあります。

残債の減りが遅ければ売却のしにくさにつながる可能性があるからです。保有時のキャッシュフローは返済期間を長く取った方が多いので、あくまで売却時のことだけを考えたリスク管理の考えになります。

売却を考えていて、お金に余裕があるなら、まんべんなく返済を進めておきたいですね。

市場相場を定期的に確認

また、定期的に市場価格を調査しておくのも手でしょう。近隣にある同程度の物件の値段などからざっくりと推測することも可能です。

投資物件として売る場合は健美家、マイホームとして売る場合はホームズなどのポータルサイトで調べて見るとよいでしょう。

同じ物件でも投資用の方が一般に売却価格が安くなる傾向にあります。実際に売却をする際には複数の不動産会社で調べて決めた方がよいでしょう。

いずれにせよ、どちらの物件も返済を進めておく方がよいですね。売却せず、ローンを残してという場合は高い利息を払い続けることになるので、やっぱり基本はセオリー通り、金利の高い方から借金返済を進めるのがよさそうです。

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