都市型中古マンションで始める これからのスマート不動産投資

AIをどう不動産に活用していくのか

清水氏： 皆さん、こんにちは。株式会社GA technologiesの清水雅史と申します。本日は、AIを活用した東京の都市型中古マンションのスマート不動産投資について皆さんにご説明させていただきます。

まず、我々の会社の説明についてです。2013年3月12日に設立し、現在の社員数は210名、資本金は1億円です。2018年7月25日に東証マザーズ市場に上場いたしました。不動産会社ではあるのですがITエンジニアが約38％、80名を超える人材を確保しております。これだけのエンジニアを採用して何をしているのかというと、不動産を販売するだけではなく、入口から出口まで一貫してテクノロジーで管理できるプロダクト開発を行なっています。他社との違いは、働いている社員の多くが、自社の元顧客であり、不動産を販売したあとに会社のファンになり、一緒に仕事をしていくという関係性の社員が多く在籍しています。直近の売上推移は、6期目の今期で174億円の目標で運営しております。昨年10月の決算期は約96億円で、この3年で3倍の規模まで成長しています。

では、我々がAI等のテクノロジーを不動産にどう活用しているのかについてご紹介します。

まだまだ紙文化が残っているアナログな不動産業界では、「マイソク」と呼ばれる物件データを業者間でFAXでやり取りしている状況です。人が優良物件を判断するという属人的になっていたところを、我々はAIを導入して、独自のスコアリングによって優良物件をスクリーニングし、ランキングをつけてレコメンドしています。お客さまが利益を得られる物件を自動で表示できるようになっており、仕入の人間はその物件のみを選別していくことしています。

仕入に関わる時間が約3分の1まで軽減できており、従来の業務ですと、仲介業者さんから物件の情報をいただいて仕入の担当者が値段交渉をし、仕入れていいかどうかの判断をしていたのですが、我々の会社では、これをすべてAIが行っています。AIがどんどん学習をして、お客さまにより利益をもたらしてくれる物件がどのようなものかをアップデートしています。

仕組みとしては、まずマイソクの画像を読み込んで自動認識。これがすべてデータベースとして蓄積されていきます。フォーマットは各会社ごとに違うのですが、すべて識別して読み込むことが可能になっています。エリア、価格、利回り、賃料帯、すべてを計算したうえで、AIがおすすめ物件をランキング表示してくれます。お客さまの購入にあたる部分では、AIによるリスクの可視化も行っています。物件の出口戦略や、資産価値が上下しやすいエリア、下落しにくいエリアについてもAIですべて見える化をしているのです。

例えば、これは我々の社内システムなのですが、リスクの可視化システムです。

エリアの空室率、マンションにおける空室率、戸建てやアパートにおける空室率は若干数字が違います。そういったデータもすべて蓄積されています。年代別の人口統計などもすべて入っており、家賃の平均賃料、中央値、上限下限もエリアに応じてすべて算出することができるようになっています。

不動産というのは、買ってからが長いです。購入後の運用期間中でも我々は、お客さま向けのアプリケーションを開発・提供しています。

お持ちの物件の資産価値や物件の契約資料一式がすべてデータベース化されてアプリケーションの中に入っているのです。本日来場されている皆さまの中にも不動産をお持ちの方がいらっしゃると思いますが、自宅を購入した場合、投資用不動産を購入した場合、非常に多くの書類が煩わしく手元に残っていると思います。年2回の管理組合の総会資料、管理会社からの連絡事項、賃貸で貸し出しているのであれば家賃の明細などですね。これらの紙を一切必要とせず、このアプリケーション1つで管理ができるようになっています。

今後は、皆さんもお持ちの株式、投資信託、有価証券などのデータもこのアプリケーションで共有できるようにして、資産のポートフォリオをしっかり算出できる機能をつけていきたいと考えています。現在は口座管理もすべてこのアプリできるようになっていますので、毎月の収支計算も容易になっています。