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投資初心者のための「アプリではじめる不動産投資」

アパート経営スタートガイド

投資初心者のための「アプリではじめる不動産投資」

マイナス金利や老後不安などから、最近特に注目されている不動産投資。

新築1棟建てのアパート経営を中心に不動産投資を展開している株式会社インベスターズクラウドでは、ネット×リアルを切り口に、不動産投資のアプリ「TATERU」をリリース。アプリ上で不動産投資の土地探しやコンシェルジュ機能を提供し、アプリ上での不動産投資の疑問解消といった相談サービスを提供しています。

TATERUコンシェルジュの荒瀬朋之さんに、TATERUユーザーから聞かれる不動産投資への不安や疑問、TATERUアプリの使い方を中心に、実際のユーザーとのやりとりを再現しました。

不動産投資を始めたいが不安があるという方はぜひご覧ください。


仕事の合間など、いつでもチャットで相談

――ユーザー:不動産投資をしたいけれど、手続きが大変そうなのでなかなか始められません。TATERUで手続きが楽になると聞いたんですが、何ができるのでしょうか。

荒瀬さん(以下、同):インベスターズクラウドが提供している「TATERU」は、専用のアプリをインストールして無料会員登録をすれば、今すぐ簡単に始められます。

iPhoneとAndroidの両機種で対応していますので、App StoreもしくはGoogle Playで「TATERU」と検索してみてください。

「TATERU」アプリでは、投資をするまでのさまざまな疑問にコンシェルジュがお答えしたり、土地の選定、アパートの完成、入居状況や清掃状況の確認、確定申告したりと、不動産投資に関わる一連のことが「TATERU」アプリ上で行うことができます。

――不動産投資を始めたいのですが、頻繁にセールスの電話がかかってきそうで怖いです。

「TATERU」では、アプリ上でコンシェルジュ(営業担当)が表示されますので、コンシェルジュを選んでもらい、チャットでやりとりをしていきます。この方法だとメールより早くレスポンスできますし、電話で時間がとられることもありません。

不動産投資に興味をお持ちの方には会社員の方が多いと思いますので、会議の合い間や昼休みなどに疑問点や確認したいことなどをチャットで入力してもらえれば、私たちが素早く回答します。

――チャット上ではどんなことが聞けるんですか?

不動産投資に対する疑問や不安は何でも聞いてください。最初はチャットでやりとりをしてニーズや予算をうかがうだけです。

具体的な内容を決めるまではチャットのやりとりだけです。具体的に物件のご提案をするときに初めて面会しますので、興味のない段階で、会ってセールスをすることはありません。

――「TATERU」を使うと具体的にどんなところが便利なんですか?

不動産投資を開始して投資用アパートが完成したあとにも、入居状況や清掃状況が確認できます。また、賃貸料、共益費、管理手数料などが納められているかどうか、送金明細も月額ベースで表示されますので、アプリだけで物件の管理ができてしまいます。

不動産投資を始める人は30・40代の会社員の方が多い

――年収がいくらくらいあれば、不動産投資ができるのでしょうか?

購入する物件を決めて、銀行に融資をしてもらえれば、購入が可能になります。

条件によっては年収400万円台で融資が通る方もいらっしゃりますが、 目安として年収600万円以上の会社員で、金融資産が年収分くらいある人であれば 銀行の融資が通りやすい傾向があります。

個々の事情がある場合は、問い合わせてみてください。

――どんな人が「TATERU」で不動産投資をしているんですか?

30代から40代が多いですね。中には、20代の方もいらっしゃいます。

今働いている会社でいつまで働けるかわからない時代ですし、年金など将来に対する不安もあります。目的は、年金のかわりに老後資金になるように投資する、生命保険がわりに家族に遺すために購入する、という人が多いです。

――やはり不動産投資はリスクが高いのではないかと思うのですが……。

当社の不動産投資の場合、土地を買ってアパートを1棟建てるご提案をしているので、土地がある分リスクヘッジしやすいし、将来転売の際も有利になるケースもあります。

自分で土地を所有しているということは、リフォーム、建て替え、一括売却もすべて自分の意思で行えるので、自由度が高いのです。

土地がなくても土地の選定から始められる

――具体的には、どういう不動産を提案してくれるんですか?

お客さまのニーズと予算を明確にするためには、最初のヒアリングを丁寧にさせてもらうことが重要です。うかがったニーズと予算に見合ったもので、できるだけ収益性の高い物件をご紹介しています。

関東のお客さまですと基本的には関東の一都三県が中心ですが、そこだけにこだわらず、地方の物件のご提案をすることもあります。地方の主要都市、例えば大阪・名古屋・福岡・仙台などです。

具体的には、約1万2000社の不動産業者の土地情報をKPI(重要業績評価指標)でマネジメントして物件を選んでいます。情報提供先にランク付けをし、新たな土地情報の収集に活用しています。

クラウド上には、全国のネットワークを駆使して集めた、アパート経営に適した土地の情報が常時50件くらい登録されていますから、土地の情報とアパートのプラン、投資したときのシミュレーションプランをセットで見られるようになっています。

私たちコンシェルジュが最初のご要望に合わせてクラウドから数件の物件を選んで、平均2~3回はお客さまと打ち合わせをし、どれにするのか、どうしたいのかという詳細なご要望をお聞きしながら投資物件を詰めていきます。

賃貸需要のある主要都市の主要駅から徒歩10~15分以内の土地

――「不動産は立地が重要」と聞きますが、駅からどれくらいの物件なんですか?

賃貸需要のある全国主要都市の厳選された駅から徒歩10~15分以内の土地を選んで提案しています。コンビニ、スーパーなどの商業施設が近くにある利便性が高い土地という点も重視しています。

――実際に現地を見に行ったりできるんですか?

もちろんできます。更地の土地へご案内することもありますし、お客さまが一人で見に行かれることもあります。最近、暮らしの中のさまざまなことがタブレットやスマホでできるIoT機器を備えた物件が完成しているので、そのような最新技術を使った物件を見ていただくこともあります。

ただ、不動産投資に慣れていらっしゃる方で、実際に物件を見に行く方は少ないですね。現地を見に行っている間にその物件を他者が購入するケースもあります。投資はスピードが肝ですので、そのあたりも丁寧にご説明します。

アパート建築費用は事前に確定した金額で

――新築アパートの1棟建てって高そうですね。いくらぐらいの投資額になるんでしょうか。

土地を買ってアパートを建てるので、東京近郊だと投資金額1億円以上が目安です。名古屋などの地方は7000万~8000万円くらいの物件になります。

23区内であれば、土地が30坪以上で、17㎡以上の部屋が6~12戸といったところです。30坪以上あれば、将来的には戸建て用地にもできる広さです。

場所は首都圏の主要駅の沿線で、町田、相模大野、浦和、大宮、赤羽などが人気ですね。山手線エリアにどのくらいでアクセスできるか、ということが大きな要素になります。

――最近、建築資材の価格が上がっていると聞きますが、建設途中で費用が変わることはありますか? また、物件に対する要望はどの程度聞いてくれるのでしょうか。

当社では、土地ごとにアパートの規格がある程度決まっており、事前に工務店に資材を確保してもらっています。そのため、ご提案段階の建設費は定額で決まっていて、後から増えることはありません。

物件に対するリクエストがあれば、壁の色などは変更することはできます。ただ、企画とデザインは当社のプロのデザイナーが手掛けていて、一定の利回りが出せるような仕様を提案しています。

お客さまの要望を聞くほどその分収益性がダウンしてしまうことがあるので、その兼ね合いについてはお客さまにご説明するようにしています。

アパート経営の手続きをワンストップで

――購入する物件を決めたあとは、どんな流れになりますか?

まず、不動産売買と投資用物件を建築する契約をして、銀行に融資を申し込みます。

融資の決定が出たら本契約になります。それから土地の所有権引き渡しがあり、建物のデザインを決定。建築期間が5カ月くらいかかりますから、その後に完成・住民の入居となります。建築期間中に並行して入居者の募集も私たちの方で行っています。

――その後の建物などの管理もお願いできるんですよね。

完成後の管理も当社で引き続き行います。具体的には入居者の管理、物件の清掃などを当社で行なっています。

例えば当社では、空室期間をできるだけ短くするために、「更新料ゼロで自動更新」にして、2年での更新料をもらわずに運営しています。そうすると、入居期間が長くなる傾向があるんです。

退去されたときは、30日前の退去予告を受けてからすぐに募集を開始し、明け渡し後すぐにリフォームを入れて、最短2週間で次の入居者が入ります。退去時にはリフォーム費用と入居者募集の広告料などがかかりますが、この分も事業計画に組み込んであります。

入居者に喜ばれる設備で入居率アップにつなげる

――新築アパートの1棟建てを持つことでリスクはどんなものがありますか?

投資用物件には3つのリスクがあるといわれています。空室リスク、家賃の下落リスク、天災・地震リスクの3つです。

空室リスクについては、当社が2006年に創業して以来10年間、入居率は95%以下になったことがありません。事業計画では空室率95%で提示しますが、空室率90%に想定したいというお客さまには、対応したプランをお出しします。

家賃の下落リスクに関しては、新築プレミアのついた高い家賃ではなく、適正価格の現実的な家賃設定をし、3年ごとに家賃を1000円ずつ下げてシミュレーションしています。家賃は下がる想定で入居率を保つ方向で提案しているんです。

天災・地震については防ぎようがないので、必ず火災保険、地震保険に入っていただくようにしています。

――新築アパートの1棟建てでいいところはどこなんでしょうか?

投資金額は大きくなりますが、部屋数が多い方が空室になったときのリスクヘッジになります。1室だけだとダメージが大きいですが、8室中7室が入居していれば、ダメージは少なくなります。

――部屋数が多いと入居率を維持するのが大変そうです。

アパートの内観、外観ともに他には見られないデザイン性の高さや、時代に即した新しい機能や充実した設備環境などを提供し、入居者にアピールしています。

それに加えて、2017年6月より販売している物件については、自社開発の「TATERU kit」というIoT機器を導入しています。賃貸物件の中にセントラルコントローラーとなるタブレットを備え付け、タブレットやスマートフォンから、照明のオンオフや調光、エアコンの温度調整やテレビの遠隔操作、自宅のインターフォンの受話応答、鍵の解錠、ウインドウセキュリティによる留守中の窓の開閉通知を受け取ることなどができるようになります。

外出先からスマートフォンを使って自宅のインターフォンに応答したり(オプション)、留守中に友達がきたりしても、外からカギを開けることもできます。

このように画期的な機器やシステムの導入で、IoT賃貸アパートが実現し、さらに他の賃貸住宅との差別化を図っています。

TATERUのアパートオーナーは何をする?

――「TATERU」で不動産投資を始めた後、他の人たちはどんな相談をしているのでしょうか?

物件の管理についてはアプリでわかるため、あまり問い合わせはありません。「何もしなくていいの?」とよく聞かれますが、「大丈夫です。何もしなくても進んでいます」とお答えしています。

その他の相談は、「買い増ししたい」ということが多いです。すでに投資していただいているので、2回目の投資のご相談をいただくことも多いですね。

――どのくらいの物件数を持っている人が多いんでしょうか?

1棟から始めて、2~3棟買って、20室前後で回すお客さまが多いです。

少しでも興味を持っていただけたら、まずは、TATERUアプリをインストールする(iOSAndroid)ところから始めてみてください。しつこくセールスすることはありませんので、チャットで気軽に相談してもらえれば大丈夫です。


インベスターズクラウドの不動産投資は、新築1棟建てのアパート経営で「TATERU」というアプリを使う点が新しいサービスです。

投資用不動産の営業にありがちな電話でのしつこい勧誘・セールスではなく、チャットを利用している点でも30~40代の利用者を増やしているポイント。不動産投資への不安や怖さを抱いている方は、まず「TATERU」をインストールしてみてはいかがでしょうか。

資料請求した方には、アパート経営で年収をアップさせた元会社員大家が語るDVD「大家の法則」を無料でプレゼント中です。

MONEY PLUS プレゼントアンケート

アンケートは、1分程度で完了する簡単な内容となっております。ご回答いただきましたお客さまの中から抽選で5名様に≪ギフト券 5,000円分≫をプレゼントさせていただきます。※アンケートはマネーフォワードが独自で行っているものです

※本記事は株式会社インベスターズクラウドのスポンサードコンテンツです

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